
Plazo de Arrendamiento y Vida Útil de las Mejoras de Arrendamiento (NIIF 16 y NIC 16)
Antut Advisors 31 de mayo de 2020
El Comité NIIF recibió una solicitud sobre arrendamientos cancelables o renovables. El arrendamiento cancelable descrito en la solicitud es uno que no especifica un determinado término contractual, pero continúa indefinidamente hasta que cualquiera de las partes del contrato notifique para terminar. El contrato incluye un período de notificación de, por ejemplo, menos de 12 meses, y el contrato no obliga a ninguna de las partes a realizar un pago en caso de rescisión.
El arrendamiento renovable descrito en la solicitud especifica un período inicial, y se renueva indefinidamente al final del período inicial, a menos que sea terminado por cualquiera de las partes del contrato.
La solicitud hizo dos preguntas:
- ¿Cómo determinar el plazo de arrendamiento de un arrendamiento cancelable o un arrendamiento renovable? Específicamente, la solicit ud preguntaba si, al aplicar el párrafo B34 de la NIIF 16 y evaluando «no más que una multa insignificante», una entidad considera una economía más amplia del contrato, y no solo la terminación contractual de pagos. Tales consideraciones pueden incluir, por ejemplo, el costo de abandono o desmantelamiento de mejoras de arrendamiento.
- Si la vida útil de cualquier mejora de arrendamiento no renovable relacionada es limitada al plazo de arrendamiento determinado aplicando la NIIF 16. Mejoras de arrendamiento no renovable son, por ejemplo, accesorios y accesorios adquiridos por el arrendatario y construido sobre el activo subyacente que es el sujeto a un arrendamiento cancelable o renovable. El arrendatario utilizará y se beneficiará de las mejoras de arrendamiento solo mientra s use el activo subyacente.
Plazo del arrendamiento
El párrafo 18 de la NIIF 16 requiere que una entidad determine el plazo del arrendamiento como período cancelable de un arrendamiento, junto con ambos (a) períodos cubiertos por una opción para extender el arrendamiento, si el arrendatario está razonablemente seguro de ejercer esa opción; y (b) períodos cubiertos por una opción para rescindir el contrato de arrendamiento si el arrendatario está razonablemente seguro de no ejercitar esa opción.
Al determinar el plazo del arrendamiento y evaluar la duración del período no cancelable de un arrendamiento, el párrafo B34 de la NIIF 16 requiere que una entidad determine el período durante el cual el contrato es exigible. El párrafo B34 especifica que «un arrendamiento ya no es exigible cuando el arrendatario y el arrendador tienen derecho a rescindir el contrato de arrendamiento sin permiso de la otra parte, sin más que una multa insignificante».
El párrafo FC156 establece la opinión del Consejo NIIF de que «el plazo del arrendamiento debe reflejar el criterio de una entidad sobre la expectativa razonable del período durante el cual se utilizará el activo subyacente porque ese enfoque proporciona la información más útil».
El Comité observó que, al aplicar el párrafo B34 y determinar el período de vigencia del arrendamiento descrito en la solicit ud, una entidad considera:
- La economía más amplia del contrato, y no solo la terminación contractual de pagos. Por ejemplo, si cualquiera de las partes tiene un incentivo económico para no rescindir el contrato de arrendamiento de modo que incurra en una multa por rescisión más que insignificante, el contrato es ejecutable más allá de la fecha en que el contrato puede ser rescindido; y
- Si cada una de las partes tiene derecho a rescindir el contrato de arrendamiento sin permiso de la otra parte, sin más que un a multa insignificante. Aplicando el párrafo B34, un arrendamiento ya no es exigible solo cuando ambas partes tienen tal derecho. En consecuencia, si solo una de las partes ti ene derecho a rescindir el arrendamiento sin permiso de la otra parte con no más que una insignificante sanción, el contrato es ejecutable más allá de la fecha en que el contrato puede ser terminado por esa parte.
Si una entidad concluye que el contrato es exigible más allá del período de notificación de un arrendamiento cancelable (o el período inicial de un arrendamiento renovable), luego aplica los párrafos 19 y B37 – B40 de la NIIF 16 para evaluar si el arrendatario está razonablemente seguro de no ejercer la opción de rescindir el contrato de arrendamiento.
Vida útil de mejoras de arrendamiento no removibles
El párrafo 50 de la NIC 16 requiere que un elemento de propiedades, planta y equipo (activo) sea depreciado durante su vida ú til. La NIC 16 define la vida útil de un activo como el período durante el cual un activo se espera que esté disponible para su uso por una entidad; o el número de unidades de producción o similares q ue se espera obtener del activo por una entidad.
Los párrafos 56 y 57 de la NIC 16 proporcionan requisitos adicionales sobre la vida útil de un activo. En particular, el párrafo 56 (d) especifica que, al determinar la vida útil de un activo, una entidad considera cualquier límite legal o similar en el uso del activo, como las fechas de vencimiento de arrendamientos relacionado s. El párrafo 57 especifica que la vida útil de un activo es definido en términos de la utilidad esperada del activo para la entidad , y puede ser más corto que su vida económica.
Una entidad aplica los párrafos 56 a 57 de la NIC 16 para determinar la vida útil de mejoras de arrendamientos renovables. Si el plazo de arrendamiento relacionado es más corto que la vida económica de esas mejoras de arrendamiento, la entidad considera si espera utilizar las mejoras de arrendamiento más allá de ese plazo de arrendamiento. Si la entidad no espera usar las mejoras de arrendamiento más allá del plazo del arrendamiento relacionado luego, aplicando el párrafo 57 de la NIC 16, concluye que la v ida útil de las mejoras renovables de arrendamiento son las mismas que el plazo del arrendamiento. El Comité observó que, aplicando los párrafos 56 a 57 de la NIC 16, una entidad a menudo podría alca nzar esta conclusión para mejoras de arrendamiento que la entidad utilizará y de las que se beneficiará solo para siempre que use el activo subyacente en el arrendamiento.
Interacción entre el plazo de arrendamiento y la vida útil.
Al evaluar si un arrendatario está razonablemente seguro de extender (o no rescindir) un arrendamiento, el párrafo B37 de la NIIF 16 requiere que una entidad considere todos los hechos relevantes y circunstancias que crean un incentivo económico para el arrendatario. Esto incluye importantes mejoras de arrendamiento reali zadas (o que se espera que se realicen) durante el plazo del contrato que se espera que tenga un beneficio económico significativo para el arrendatario, cuando la opción de extender o terminar el arrendamiento se vuelve ejercitable (párrafo B37 (b)).
Además, como se señaló anteriormente, una entidad considera la economía más amplia del contrato al determinar el período de vigenci a del arrendamiento descrito en la solicitud. Esta incluye, por ejemplo, los costos de abandonar o desmantelar el arrendamiento no renovable.
Si una entidad espera usar mejoras de arrendamiento no renovables más allá de la fecha en que se puede rescindir el contrato, la existencia de aquellas mejoras de arrendamiento indican que la entidad podría incurrir en una penalidad insignificante si termina el contrato de arrendamiento. Por consiguiente, aplicando el párra fo B34 de la NIIF 16, una entidad considera si el contrato es ejecutable por al menos el período esperado de beneficio de las mejoras de arrendamiento.
El Comité NIIF concluyó que los principios y requisitos de la NIIF 16 proporcionan una base adecuada para que una entidad determine el plazo de arrendamiento cancelable y renovable de arrendamientos. El Comité NIIF también concluyó que los principios y requisitos de la NIC 16 y la NIIF 16 proporcionan una base adecuada para que una entidad determine la vida útil de cualquier mejora renovable de arrendamiento relacionada con dicho arrendamiento.
Interesante análisis que nos ayuda en fortalecer conocimientos relativos a la diferencia entre vida útil y vida económica, a poder establecer la importancia de los costos de salida de un contrato para definir la vida a considerarse en la determinación de un derecho de uso. La única pregunta que no aclara este articulo y la dejo para su reflexión es la siguiente: ¿Cómo determinan un derecho de uso de un contrato que no establece fecha de fin del acuerdo y es establecido entre una matriz y su subsidiaria? Aparentemente, con lo establecido en este análisis se debe ejercer juicio profesional, pero hay momentos en los cuales es difícil precisar la capacidad de renovación futura y también tener la seguridad de la no renovación inmediata. Por lo pronto, debería establecerse en base al plan de negocios una estimación prudente del uso futuro del activo involucrado, siendo conservador y realista.
Fuente:
- Portal de IASB – www.ifrs.org.
- Compilation of Agenda Decisions—Volume 2, Published by the IFRS Interpretations Committee, October 2019–March 2020.
- Libro de NIIF del año 2020, Tomo A, NIIF 16 – Arrendamientos y NIC 16 – Propiedades, planta y Equipo.
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